ALGHERO – “Un Piano urbanistico che sbaglia i numeri, contraddice le proprie norme, introduce disparità incomprensibili e rischia di bloccare investimenti e attività economiche. È questo il quadro che emerge dall’esame della proposta di PUC dell’Amministrazione Cacciotto. Non siamo di fronte a qualche imprecisione marginale o a semplici questioni da sistemare con qualche osservazione: siamo davanti a criticità profonde, errori macroscopici e incongruenze tecnico-giuridiche che mettono seriamente in discussione l’affidabilità e la concreta attuabilità dello strumento urbanistico.
Alghero aspetta da anni un nuovo Piano Urbanistico Comunale. Ma l’attesa non può diventare un alibi per approvare uno strumento approssimativo, con il rischio di scaricare sui cittadini, sulle famiglie, sui proprietari e sulle imprese il costo di scelte sbagliate. Un PUC non è un documento da approvare per mettere una bandierina politica: è l’atto fondamentale con cui si governa il territorio, si orientano gli investimenti e si determina una parte importante del futuro economico e sociale della città.
Dall’analisi degli elaborati emergono problemi che investono aspetti fondamentali della pianificazione: dalla disciplina turistico-alberghiera alla perequazione urbanistica, dai Progetti Guida alle previsioni edificatorie, fino alle regole del Regolamento Edilizio. Ci sono comparti nei quali i numeri non coincidono, perimetrazioni e schede che si contraddicono, regole sul calcolo dei volumi che necessitano di chiarimenti e meccanismi attuativi che non offrono ancora le necessarie certezze.
La domanda è semplice: come si può chiedere alla città di affidare il proprio futuro a un Piano che presenta ancora incongruenze così rilevanti nei suoi stessi elaborati?
Particolarmente grave è l’impostazione sul comparto alberghiero. Il PUC riconosce agli alberghi delle zone F1.2 la possibilità di incrementare fino al 25% la volumetria esistente, a determinate condizioni e attraverso un Piano attuativo, per migliorare la qualità dell’offerta e raggiungere la classificazione a quattro stelle o superiore. Ma nega sostanzialmente la stessa opportunità agli alberghi inseriti nel tessuto urbano, per i quali la volumetria viene cristallizzata a quella esistente. Una disparità difficile da giustificare. Non si comprende perché un albergo di Porto Conte o delle zone costiere possa beneficiare di incentivi alla qualificazione e un albergo della città, che contribuisce alla vitalità urbana e alla destagionalizzazione, debba essere penalizzato. È una contraddizione che rischia di frenare gli investimenti proprio in un settore strategico per Alghero.
Altrettanto preoccupante è il sistema delle zone F4 e della perequazione. Il trasferimento dei diritti edificatori dalle aree interessate da processi di rigenerazione verso le aree di proprietà comunale richiede una rappresentazione inequivocabile delle aree riceventi, della loro capacità edificatoria e dei diritti effettivamente trasferibili. Non si possono costruire operazioni urbanistiche ed economiche di questa portata lasciando agli operatori margini di incertezza su elementi essenziali.
Anche i Progetti Guida e il sistema delle nuove zone C presentano criticità rilevanti. I diritti edificatori iniziali, le volumetrie aggiuntive, le cessioni, gli standard, le opere di urbanizzazione e gli obblighi convenzionali devono essere definiti con precisione. Senza una verifica della sostenibilità economica dei comparti, il rischio è di disegnare sulla carta trasformazioni urbanistiche che poi non saranno concretamente realizzabili.
E non si tratta di preoccupazioni astratte. Negli elaborati compaiono incongruenze che hanno dell’incredibile: nel Progetto Guida Orti-Carmine la tavola sinottica indica 1.002 abitanti insediabili, mentre le schede di dettaglio ne riportano 1.104; per Cuguttu non coincidono perfettamente le superfici riportate nei diversi elaborati; Taulera viene rappresentata con due comparti nella tavola sinottica e tre nelle schede; Caragol presenta un disallineamento tra le Norme Tecniche e il Progetto Guida, che individuano rispettivamente due e tre comparti.
Sono errori macroscopici che riguardano dati fondamentali della pianificazione: superfici, abitanti insediabili, perimetri e capacità edificatorie. Non sono refusi innocui. Possono incidere sulla disciplina delle proprietà, sui diritti edificatori e sulla concreta attuazione degli interventi. Un Piano urbanistico deve essere coerente in ogni sua parte, non lasciare a cittadini, professionisti e imprese il compito di interpretare quale sia il dato corretto.
Il Regolamento Edilizio aggiunge ulteriori elementi di preoccupazione. Il sistema di calcolo dei volumi comprende anche murature perimetrali, cavedi, chiostrine e scale; persino i pilotis aperti, destinati a parcheggi, verde o spazi comuni, vengono computati integralmente nel volume e nell’altezza dell’edificio. Una scelta che rischia di penalizzare soluzioni architettoniche di qualità e di consumare capacità edificatoria per spazi che non costituiscono superficie abitabile. A questo si aggiunge una formulazione non perfettamente coordinata tra il corpo del Regolamento e l’Allegato A sul calcolo della volumetria, che deve essere chiarita senza lasciare spazio a interpretazioni discrezionali.
La previsione di una superficie minima di 55 metri quadrati per le abitazioni nelle zone B e C, estesa anche ai frazionamenti e ai cambi di destinazione d’uso, rischia inoltre di ostacolare il recupero del patrimonio edilizio esistente e di limitare inutilmente le possibilità di risposta a una domanda abitativa sempre più diversificata.
Il problema è l’effetto complessivo di queste disposizioni. Indici edificatori, distanze, altezze, superfici permeabili, parcheggi e criteri di calcolo dei volumi, sommati a prescrizioni particolarmente rigide, possono rendere di fatto inutilizzabile una parte delle possibilità edificatorie che il Piano dichiara di riconoscere. È una contraddizione che può tradursi in minori investimenti, meno lavoro e maggiori difficoltà per le famiglie.
A tutto questo si aggiunge un problema istituzionale che l’Amministrazione sembra sottovalutare. L’adozione del PUC fa scattare le misure di salvaguardia previste dalla legge, con possibili sospensioni degli interventi in contrasto con le nuove previsioni. Rinviare alla fase delle osservazioni la correzione di criticità già oggi evidenti significa esporre cittadini e imprese a un periodo di incertezza urbanistica proprio mentre il Piano viene sottoposto a modifiche e approfondimenti.
La città non può diventare il banco di prova di un Piano ancora pieno di problemi. Non basta adottare uno strumento urbanistico per rivendicare di aver raggiunto un risultato. Occorre che quello strumento sia solido, coerente, giuridicamente affidabile e soprattutto concretamente attuabile.
La Segreteria politica e il Gruppo consiliare di Forza Italia chiedono pertanto all’Amministrazione Cacciotto di fermarsi prima dell’adozione, correggere gli errori, coordinare integralmente Norme Tecniche, Regolamento Edilizio, cartografia e Progetti Guida e aprire un confronto vero con professionisti, categorie economiche, imprese, cittadini e forze politiche.
Alghero non ha bisogno di un PUC qualsiasi, né di un documento da approvare in fretta per mettere una bandierina politica. Ha bisogno di un Piano capace di governare le trasformazioni, tutelare il paesaggio, valorizzare il patrimonio edilizio, sostenere il turismo e creare condizioni certe per gli investimenti.
Gli errori di un Piano urbanistico non restano sulla carta: si trasformano in vincoli, contenziosi, investimenti perduti e occasioni di sviluppo mancate. E a pagarli, alla fine, sarebbero gli algheresi”
SEGRETERIA POLITICA E GRUPPO CONSILIARE FORZA ITALIA – ALGHERO
